李宇嘉：从企业到项目是房地产“白名单”落地可行渠道
作者李宇嘉广东省住房政策研究中心首席研究员
近日，住房城乡建设部、金融监管总局信息披露，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。第一批名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目，真正落实了一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。城市房地产融资协调机制加快落地见效，将有效缓解房企资金紧张问题，支持项目开发建设交付，促进房地产市场平稳健康发展。
从1月26日住建部召开相关部署会到落地，仅仅一周时间，可见效率之高。主要目的就是给市场传达积极信号，稳住房企融资性现金流，缓减资金链条紧张，阻断风险传播至稳健经营企业，实现中央经济工作会议提出的化解房地产风险目标。这一项工作任务艰巨，要在2024年年初就加快落实部署，从而在上半年就能见到效果，即稳健的项目得到合理的融资支撑，从而保障任务在全年顺利落实。此次房地产项目“白名单”快速落地，还反映出住建和金融监管部门加强双向联动。住建部门加强行业监管、推送项目，并与金融监管部门就项目如何防范金融风险和满足合理融资需求上实现对接，明确了需要满足5个条件，这事实上是解决信息不对称问题。
根据披露，“白名单”第一批落实了3218个，27个城市83个项目发放贷款178.6亿元，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。这意味着，这样的对接机制下，未来银行融资将是从项目本身的质地(有抵押、资金封闭运作、有偿还计划等等)。从渠道看，从企业到项目，是房地产“白名单”落地的可行渠道。银行对于房地产企业的诚信状况和财务数据的可靠性没有把握，但具体的房地产项目只要能够做到产权清晰，资金封闭运转(不出现资金抽调、抽逃)，就可以保障金融机构的债权，这样就能减少金融机构和房地产企业之间的信息不对称。
从形式看，以项目清单制的形式，推进房地产融资协调机制的落地实施，也是解决预售资金监管难题、确保不会出现大规模烂尾楼现象的关键措施。从而也夯实了项目公司的法人实体地位，有利于解决地方政府对房地产监管的难题，即属地化与房地产企业跨行政区域经营的矛盾。
值得注意的是，“白名单”推送给银行，并不意味着银行必须提供贷款，银行也要推进常规的信贷审批和风险控制流程。只是经过住建与金融部门的沟通协作，双方的信息更加对称，一些影响信贷投放的不确定因素得以消除，从而助推贷款投放。
展望后续，融资性现金流恢复，只是房企资金链好转、避免风险无序蔓延的一个必须条件，充分条件是房企销售现金流恢复，即自我造血功能增强，这是融资性现金流持续性恢复的前提条件。“白名单”第一批项目是一个好的开始，接下来一方面要观察可持续性，另一方面还要看商品房销售市场能否持续好转。(中新经纬APP)
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